江南体育官网◎这个行业的特点，跟过去传统的地产开发投资逻辑是完全不同的。代建是一个服务的逻辑，而地产投资更容易标准化，但是我们代建的每个客户要求都不一样，内部管理标准、价值取向都不同，在这样的离散度之下，必须针对每个项目、每个客户量身定务，这样才能服务好委托方。
“地产行业在进行深度调整的时候，代建领域市场规模不可避免地也会受到影响，但我认为这是阶段性的。从行业渗透比例远低于国际水平、对好房子永续性的需求、对盘活大量存量物业的需求等方面来看，代建行业在中长期还是会持续向好。”
8月14日，在2024年博鳌地产发展暨代建大会上，旭辉建管总裁刘冰洋接受了《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访。
NBD：2024年上半年，旭辉建管新签约面积排到了行业TOP2，快速增长的主要驱动力是什么？
刘冰洋：旭辉建管上半年签约面积为729万平方米，新增合同额超过22亿元，超过去年全年的签约合同额。复盘总结来看，核心突破来自几个方面。第一个，提出“定制化服务专家”定位之后，从全维度服务理念出发升级了服务体系；第二，整个体系的投入、调动的资源力量更大；第三，市场确实有新增机会，包括城投类项目、纾困类项目和AMC存量项目的机会。我们通过深耕上述市场，抓到了机会点。
旭辉建管一直强调自身“服务”的属性，最关键的就是要为甲方、为项目创造价值、兑现价值。从目前的合作来看，在价值创造上，我们一直保持高兑现度，所以也获得了客户认可，叠加效应也让我们实现了业务的快速增长。
代建的每一个项目都有它的特点，资产管理视角下的诊断尤为重要。代建全过程的价值创造、面对复杂问题的综合解题能力，以及提供全维度的贴心服务，都让委托方对我们更有信心。此外，旭辉建管的直属团队也是我们重要的优势。这几条优势，让我们2024年的复委率（再次委托）也在快速增加。
刘冰洋：这个行业的特点，跟过去传统的地产开发投资逻辑是完全不同的。代建是一个服务的逻辑，而地产投资更容易标准化，但是我们代建的每个客户要求都不一样，内部管理标准、价值取向都不同，在这样的离散度之下，必须针对每个项目、每个客户量身定务，这样才能服务好委托方。
难点就在于，第一，要投入大量精力。每一个项目获取之前，要投入3~6个月时间和委托方详细深入诊断项目，看机会、看风险点，分析预计收益及经营指标，分析项目运营需要的投入和可能的演变路径。只有这样充分达成共识之后，我们才选择去跟客户去合作，这也意味着，我们对项目的经营兑现度是可以保证的。
第二，面对各种各样的业态、各种各样的项目阶段，要真正实现定制化，必须要有很强的综合解题能力。其中包括传统的定位、规划、设计江南体育官网、开发、营销能力，还有资源整合、创新能力，只有能力全面，才有可能做到定制化，这对于团队能力要求是非常高的江南体育官网。
NBD：当前代建行业不可避免地存在低价竞争，也面临着规范化的挑战，作为头部企业有哪些应对策略？
刘冰洋：客观地说，代建行业在中国还算一个新兴行业，希望每一家企业、相关管理部门，包括行业协会今年成立的代建分会，一起共同完善、推动市场发展，更好地规范市场。
从旭辉建管的角度来说，首先是参与这个行业的规范和建设。其次，我们跟各个地方的管理部门保持了非常好的沟通，不同的省份、不同的城市在代建这件事情上有很强的离散度。
比如浙江，已经有很规范、很完整的管理制度和体系，但很多城市还没有，我们可以把先进的经验带到想发展代建的地方。我们可喜地看到，这两年很多省份和城市在快速推进代建行业管理办法的研究和制定，陆续发布相关规则。很多城市从不知道代建是什么到要找代建，从对方必须入大股到今天纯轻资产代建业务的开展，这个趋势越来越普遍，越来越向好，所以我们也看到了未来的发展机会。
第一，我们在拓展端要保持持续的、强有力的签约态势。这个行业只是一个细分子行业，所以它的市场容量空间相对可以预估，我们必须成为头部企业，才能保持长期发展的可能性和动力，对此我们会保持比较高的投入度。
第二，要做“好房子、好社区”。好产品是我们未来真正能够在行业生存发展的安身立命之本，所以我们在客户研究江南体育官网、产品研发创新和社区运营上会加大力度。我们在苏州与相城经开国控合作，打造了主城区第一个四代住宅项目江南体育官网。为了这个项目，我们与委托方一起跟政府沟通了半年多时间，一起来推动四代宅在苏州落地规范的完善。地产是个永续行业，客户需求是不断迭代的，所以我们要回归以客户为中心去迭代产品。
现在大家购房，买的不只是一个简单的物理空间江南体育官网，还期望得到情感价值和情绪价值。越来越多的人更愿意与志同道合的人生活在一个社区，比如说现象级产品阿那亚、麓湖社区等，都非常注重社区情绪价值的营造，我们也会在这方面加大投入。
此外，在服务体系和团队能力上，我们也会持续发力，尤其是提升团队复杂问题的解题能力、价值创造能力、资源整合能力和服务力。只有这样，才能形成我们的长期竞争力，在这个行业长期发展下去。
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