江南体育官网大部分营销/客研向设计部门提需时，多给到的是户配比例、市场上销量好的户型参考图。但对于总图排布、标准层平面布置等参与较少，更多参与的是后期出了母版户型后的细节优化，

　　网上关于怎么做产品定位、分为哪些步骤、甚至定位模板的资料比比皆是，今天避开这些长篇大论，聊聊定位工作中营销人不常关注的几个“小透明”。

　　曾在某TOP房企营销总联席会上听到有营销总吐槽自己客研团队能力不足—“容积率3.5的地块还在跟我提‘高低配’，这还用提吗？这种容积率就只能是纯高层了”。

　　提到业态组合，我们多数营销人第一反应是通过容积率来判断，比如1.8做洋房、2.8高低配，3.0以上纯高层。

　　—项目地上建筑基地面积之和与宗地面积之比。简单理解，就是一个项目有多例的地面被建筑物覆盖。

　　一般的住宅项目控规会给出建筑密度上限值（常见20%-30%），要求最终方案建筑密度不超过上限值。

　　下图项目占地1万㎡（蓝色），容积率3.5，不考虑其他条件时江南体育官网，不同的建筑密度可以排出以下几种业态方案（每种颜色代表一种业态，数字注明），通过变化其中部分楼栋的高度和面积可以得到多个业态组合方案。

　　上面是纯住宅项目，再变得复杂一点，加点商铺。大家都知道商铺与住宅脱开，最好只要纯一层，能够做餐饮，更具备销售优势。但常看到商铺都压在了住宅正下方，内部都是承重墙，并且做了2层甚至3层。

　　回到开头那位营销总的吐槽，是不是3.5容积率的项目真的做不了高低配呢？一般情况下，是的。但自己恰好在多年前操盘过下面这样的非常规项目。

　　以下为北方某城市项目日照图，可以看到从南往北日照逐步减弱，楼栋正后方的日照较弱（高度影响），楼栋横向间距越大则后排楼栋日照越好（方位影响），楼栋开间越大则对应楼栋间距越小。

　　客户/营销的天性是开间越大越好（采光好，卖相好），但设计院希望进深越大越好（好排楼更易出容积率）。

　　一张总图的落地，往往是各项指标的综合考虑甚至相互牵制江南体育官网，营销人不应只是简单地责怪设计做不出你认为畅销的“完美产品”。

　　当前市场为了控制总价面积越做越小，如果本身户型面积不大，过分追求极致开间，会导致进深不足，实际使用功能被大大削弱。

　　上图是曾经参与定位的某项目143户型，5.85m的开间远超当时竞品4.2-4.5m的水平，然而进深只有3.5m的弱点在样板间呈现时被一览无遗：

　　畸形的开间进深比让横厅视觉上并没有图纸上的惊艳江南体育官网，5.85m的开间也无法做出+1房的效果，看电视又觉得远，较短的进深导致电视墙在开门后变得极短…

　　对于公摊，无论客户还是营销都是厌恶的，减少核心筒面积是天然的选择。但也有例外，如高端改善客群，对公摊并没有刚需客户敏感。如果通过公共面积如果能提升整体品质，则可适当让步。

　　下图是之前主导定位的一个改善项目案例，项目方案最终选择了小高层与洋房的组合。小高层均为2梯2户的大平层，而洋房由于层数低江南体育官网，电梯数量按规范只需要一部，在常规追求公摊最小化的思路下，小区楼王洋房178㎡户型是这个样子。

　　1梯2户，公摊已最小化，从数据上看没有问题，基本也可定稿。但当时秉着高端改善客户不差钱但“我都要”的特点，还是提出了修改意见，最终呈现的是这样。

　　从1部偏筒电梯增加1部电梯对称布置江南体育官网，对于每户实际变成1梯1户（不用经过别人家），提升了尊贵感，而由此公摊增加1-1.5%是可以接受的。实际销售情况也验证了这个产品成为本案最佳。

　　要货值最大化做高低配？还是做全高层做出大中庭景观？这类产品方向的取舍选择对项目定位和客群匹配的影响，远大于你还在纠结的客厅是做四米一还是四米二。