江南体育官网一方面设计决定了房地产产品是否符合消费者的要求，也就决定了产品能否为公司带来收入，另一方面设计决定了公司产品70%以上的成本支出(建安成本)，以上两点决定了房地产开发企业设计管理的成败就是房企的成败江南体育官网。

　　设计指标的解析又是房地产设计管理的起始与重点，今天就给大家分享《房地产设计管理中指标分解&分析那些事》

　　总图——规划报建中的“五图一书”。包括现状图江南体育官网、用地规划图、道路管线工程规划图、绿地规划图、近期建设规划图及规划说明书。

　　说明书内容：现状条件分析、规划原则和总体构思、用地布局、空间组织和景观特色要求等，同时包含消防专篇等各个专项说明。

　　其中城市代征地是根据有关规定代征的公共用地，包括代征绿地及代征道路等。需要特别注意代征地的建设出资主体及使用主体。

　　商服用地——包括商业用地，金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地，商业用地只是商服用地的一部分。

　　商服用地：指商业、金融业、餐饮旅游业及其他经营性服务业建筑及相应附属设施用地。商服用地大部分属于出让土地江南体育官网，土地使用年限为40年。

　　对开发商而言，容积率决定了地价成本在房屋中所占比例。一般情况容积率越低，楼面地价越低，但产品品质可能变低。

　　不平衡使用容积率（拉高拍低），可有效提高产品溢价及项目总货值，做总图之前要进行业态组合比例强排比较。运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提高溢价空间。

　　资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围。尽可能开发不占容积率的地上和地下空间江南体育官网，变为可销售面积。

　　运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格。同样容积率情况下，实现更高的产品业态，产品类型的溢价远大于产品本身的溢价。一样的产品业态，实现更低的总价区间。

　　前后下沉式私人花园不但有效的给夹层采光，更给住户带来舒适惬意的活动场地。入户大堂前采用缓坡的形式，使整个住宅美观大气。采用这种布局方式，对首层户型可以产生比较大的溢价空间。

　　特别注意：所有偷面积手段报建图与给业主的交楼标准是不同的，必须提前策划验收策略及施工先后顺序。

　　建筑密度反应整个项目的亲地程度，亲地产品具有较高的溢价能力。损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间。

　　地下车库：对于住宅，当车库售价超过12万/个时，负一层车库有利润；当车库售价超过15万/个时，负二层车库有利润；

　　融资问题：可售的这部分车库，大产权是在开发商手中，购买车位的车主只有使用权，这样开发商可以向银行抵押，以便继续融资。

　　在实际的设计中，可以采用小车位+微车位的组合方式，可以利用好柱网和边角空间。但是对微车位的数量在前期需要和规划局协商而定。

　　√对于高端项目，车位的利润较高，车位需求相对较高，车位数以营销需求为准。尽量多做一些有产权的车位。

　　教育配套——属于单独用地，一般应移交给教育部门，但现在比较多的操作模式为开发商拥有产权，自己招商引资。这样的操作模式，开发商还是有一小部分的利润的。

　　金融邮电、医疗、社区服务等可以在前期与政府讨论，由开发商统一开发、规划、建设等。但是把其归于裙房商业之中，这样开发商可以拥有这些产业的产权。开发商通过招商来满足政府验收的要求。

　　物业管理用房包括三个大的部分：物业办公、员工宿舍、员工餐厅及物业仓库。员工宿舍及员工餐厅尽量设在地下室，不占用容积率，同时考虑下沉庭院，提高使用舒适度。

　　文化体育配套中，会所是带特定功能的商业，一般宜沿街布置江南体育官网，便于对外经营。总图报建时，会所要注明为商业用房。