江南体育官网鲍克斯在《像建筑师那样思考》中曾说：“要实现做一个专业建筑师的抱负，就必须具备三个鲜明的个性，每个个性又有各自独立的价值体系。建筑师是他们的价值观总是冲突的，却又必须以某种方式实现和谐，这不容易。一个执业建筑师在技术和生意问题上花的时间要多于在设计问题上的时间”。

　　在一些公共、工业、或政府等项目中，由于建筑不面向市场，建筑师的生意人属性要求并不明显。但地产项目不同，它是一种完全市场化的行为。开发商是商人，设计的产物是商品，与之相匹配，建筑师也必须有一个生意人的头脑。

　　NBA（美国职业篮球联赛）有句名言“生意就是生意”。作为全球最高水平的篮球联盟，NBA汇集了一群世界最的篮球运动员，由于独特的天赋，这些球员既野性又个性，但所有人都明白一个道理，如果不符合球迷期望，不服从团队利益，不能取得成绩给老板创造价值，即使再牛的球星，也可能被交易或放弃。在这个联盟里，一切都是生意。

　　商者言利，无论这笔买卖通过篮球或者其他什么方式，追求利益最大化是其天性。而房地产开发作为一种纯商业性的运作，表现得更为强烈，毕竟投入大风险大，一旦失败损失难于承受。所以不能带来经济价值的地产设计毫无意义，也不会被接受。

　　马克思说：“在文明状态中, 每个人都是商人, 而社会则是商业社会”。无疑，我们正处于这种时代进程中。其实，建筑师作为一种职业，就是用自己的专业在做交易与交换，去实现自我价值，不能为别人获取利益，又何谈自己的价值。只有合作共赢，才能相看两不厌。

　　一纸任务书总是隐晦而抽象，导致的结果千万种。而且地产项目相关环节众多，易出偏差。如果说决定房地产价值的最主要因素是“地段江南体育官网、地段、地段”。那么做好地产设计这笔买卖的最主要方式，就是“沟通、沟通、再沟通”。

　　做地产项目时，建筑师通常不直接面对市场，许多情况不尽清楚，很可能一个遗漏就会改变设计方向，比如政策、规则、市场形势、土地情况甚至领导意志等，因此需要时刻保持与项目相关方的沟通交流，通过不断挖掘整理，去清晰完整信息。

　　地产项目的参与部门很多，且各有想法与预期，只有通过不断沟通，对不同观念、不同视角去兼顾融合，在建立各方共识的基础上江南体育官网，设计才能有效、有序进行。

　　沟通也是彼此增加了解、培养感情的一种方式。良好的人际关系往往能促进相互之间的理解、宽容与信任，有助于工作推进、合作顺畅，达到事半功倍的效果。

　　有时，设计会面对一些看似不合理要求，建筑师最好用行动证明，而非靠经验主义断然拒绝。首先，办法总比困难多，只有想不到没有做不到，面对不断变化形势，中国地产向来就是一个喜欢挑战极限的行业；其次在讲究执行力的地产界，消极态度是最被痛恨的；第三，只有尝试了，才有摆事实说道理的本钱江南体育官网，按物理原理，做任何“功”都会存在“无用功”。

　　所谓市场，涉及政策、趋势、用户、产品、供求、价格、竞争等诸多方面。类似知识在建筑专业的课本里根本找不着，这也是象牙塔教育的缺失，建筑师只有在实践中，通过不断持续地自我学习去研究与摸索。

　　开发商找建筑师做设计，实现项目预测价值是最低要求，更重要的是通过设计能创造剩余价值。假如建筑师连一个产品的好坏、行情都不清楚，做设计不知道市场价值点，那绝对会被鄙视。

　　一般地产项目中，虽有专门的营销部门去做市场研究与项目定位，但最终还是必须通过设计来创造与落实。可以说，在外部条件确定的情况下，设计是一个产品的核心价值力所在，建筑师若“知其然不知其所以然”，无法通过市场规律去掌握设计规律，只能沦落为绘图工具，被开发商牵着鼻子走。

　　《孙子兵法》有云：“水因地而制流，兵因敌而制胜。故兵无常势，水无常形”。房地产市场风云变幻，形势难测。以北京为例，近一年就累计出台近50次调控政策。所以，建筑师要吃这碗饭，设计思维、方法不能固守常态，应保持对市场变化触觉敏感，通过不断学习与知识更新，紧随发展趋势。

　　市场涵盖复杂，对一些思维“单纯”、专注技艺的建筑师而言，可能听来一头包。但其实不用想太多，因为无论千变万化，地产最终是用产品说话，而且建筑师主责也是产品，所以建筑师的市场研究完全可以从产品中来到产品中去。

　　人类的一切行为都是为了需求。总体而言，我们可以将地产项目的需求分为三种：开发需求、用户需求、公共需求。

　　开发商是地产项目的主导者，一个项目不光投入巨大，还要对外与几十个部门打交道，如此忙前忙后，自然不是在赔本赚吆喝，而是为了实现其利益。建筑师为开发商服务，就要满足开发商的这种需求，并遵循一定的设计原则。

　　价值最大化是每个地产项目的最大追求。一般来说，不是大师或神通广大的话，不要挑战这个底线，因为大师及神通人士本身就能为项目带来溢价。当然，价值最大化并非简单的货值最大化，还要考虑与开发周期、项目成本、现金流转、利润率等诸多因素的平衡。偶尔为了品牌或战略江南体育官网，开发商也会牺牲部分暂时利益。

　　天下武功，唯快不破。一来房地产市场风云叵测，可能一觉醒来回到解放前；二来需要快速回收投资，以达到滚雪球效应；所以开发项目一旦决策，总是力求速战速决，而作为排头兵的建筑师则身居冲锋陷阵的责任。

　　品质是企业品牌及可持续发展的保障，没有开发商不重视，那些品质好的设计总是能获到更多的尊重以及不断再合作机会。

　　企业对利润都会不懈追求，而成本控制是重要环节。现在的许多设计，像地库、做法、竖向、构造等单项，有时优劣之间就能省出上千万元，如今不少开发商也长了个心眼，设计完再找个优化公司校核，可见对设计多么不信任。因此建筑师做设计时一定要考虑合理紧凑江南体育官网，做到精打细算。

　　以前有句话：“态度决定一切”。但如今在职场上混，光有态度似乎不行，还得看事情的结果，所以，这句话应改为“态度+结果决定一切”。总之，要让客户感觉到：我们的服务是全心全意全能，犹如“私人定制”。

　　用户需求是一个项目最重要的需求，开发商也是为这个服务的。简单地说，用户的需求所在，就是地产与设计的价值所在。

　　不少建筑师做设计有个毛病，他去研究形式、空间，甚至为保留一棵树殚精竭虑，但就是不研究人与用户，把功能凑合一塞，然后高高兴兴地去玩构图与风格，完全本末倒置，此仅为满足建筑师自己的需求而已。个人认为，这种行为在一些实验性、先锋类或标志型建筑中未尝不可，但普通地产项目与人息息相关，还是要把用户需求放于首位。

　　在地产项目中，营销会根据市场研究提供一个项目策划，明确客户群、价格段、户配比等，若为大商业，招商部门则会提供商铺布置要求。这些为设计的基础条件，但相对具体产品而言，是偏宏观的。一砖一瓦一世界，一桌一椅皆生活。建筑师进行设计，不光盖房子那么简单，也在营造一种生活方式，所以还应用自己的方式去研究用户需求的细枝末节。

　　不同用户有不同特点，需要区别对待。在市场研究锁定客户群后，通过对他们的生活状况、收入情况、起居习惯、日常喜好、心理特点、价值观、审美观等研究，才能有的放矢，着力于用户关注点。

　　按照马斯洛的“需求层次理论”，人类需求分为5个层次：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求。后来，马斯洛又探讨了另外两种需求：求知需求和审美需求，但并未被列入到需求层次中，他认为这二者应居于尊重需要与自我实现需要之间。

　　以上需求虽有层次关系，但并非泾渭分明，项目中均应有所考虑，尤其是生理、安全这类基本需求，只是根据不同用户有侧重与差异，比如刚需，要强调实用、经济，而豪宅肯定不会仅满足这个层次，更在乎价值与品质。

　　这种动线是多重的。按用户人群：上班族、老人、孩子等；按交通方式：机动车行、非机动车、步行；按行为目的：上班、下班、购物、休闲、运动；按室内功能：会客、起居、餐厨、家务。

　　以人为本也就是人性化。在设计过程当中，充分考虑用户的行为习惯、生理结构、心理状况、思维方式等因素，采用合理尺度与细节关怀，尽量使用户感觉方便、舒适、心情愉悦，这是对用户的一种尊重，也是建筑师应有的设计态度。

　　把握用户需求的最好方法，就是换位思考。在设计时，以用户的心态去想，以用户的视角去看，以用户的方式去用。当建筑师以用户的身份及习惯去体验并深入思考，自然就会抓出许多需求点，使设计合情且合理。

　　如果对用户足够了解，也可以引导用户需求，进而创新产品。需求的创新不是凭空臆想，需要深度挖掘用户消费心理，通过与居住文化、科学技术等的结合，切实带给用户方便、舒适及不同体验，比如叠墅、合院等产品以及智能、健康等建筑。

　　一个地产项目的建成，需要耗费众多的公共资源，在特定区域对社会、文化、环境、能源、安全等或多或少都会带来影响，所以必须兼顾公共利益。

　　对建筑师而言，符合相关规范规定是职业道德底线，除此外，还应力争做“一个高尚的建筑师，一个纯粹的建筑师，一个有道德的建筑师，一个脱离了低级趣味的建筑师，一个有益于人民的建筑师”。这个也许难于完全做到，但建筑师也要尽力而为，怕的是毫无条件地顺从开发要求，没有原则的建筑师往往反而得不到尊重。

　　当然，对于那些没有强制性的规定，如果设计确实可以给各方带来好处（包括公共利益），也是可以去尝试突破的，因为有的规则本身就建立在过时的认识上。

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