江南体育官网发包人与承包人约定放弃建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益的约定无效——某信托公司与某房地产公司、某建设公司破产债权确认案
2017年，常熟市某小区业主委员会与某物业公司订立物业服务合同，委托物业公司对小区实施管理服务，并约定了商业部分收费标准。2017年以来，颜某等数十名商业用房产权人未交纳物业管理费，经催讨未果，物业公司将上述业主诉至法院。业主以所在房屋不在小区范围内、商品房销售合同中未明确商业用房收费标准、未享受物业公司服务为由拒付物业费，双方争议较大，致调解未成。经当事人同意，法院启动示范裁判机制，选立代表性案件先行审理。
法院经审理认为，案涉商业用房与小区住宅共用道路、消防、上下水等设施设备，向主管部门备案时也未划分不同的物业管理区域，故该部分商业用房包含在小区物业范围内。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会与业主大会有权依法选聘物业服务企业，该物业服务合同对业主具有约束力。最终，法院判决颜某支付相应物业费用。颜某因不服判决提起上诉，后二审驳回上诉，维持原判。该案判决生效后，法院向其他业主进行法律释明，现部分商业用房业主已主动向物业公司缴纳了物业费用。
小区临街商铺是否需要缴纳物业费，取决于商铺是否属于小区物业的组成部分。商铺业主往往主张商铺外部并不与小区接壤，并未享受小区内物业公司提供的相关服务，以此作为抗辩理由拒交物业费。临街商铺位于住宅小区边缘，地理位置不同，但临街店铺所需水、电、供暖、排污等基础设施一般与小区住宅共用，业主负有缴纳物业费的义务。虽然物业服务合同纠纷案件涉诉金额小，但关系居民幸福生活“大民生”，法院通过“示范裁判+集中调解”，化解批量纠纷，实现 “审理一案，治理一片”的良好社会效果江南体育官网。
王某系某工程公司油漆工。工作期间，工程公司为王某参加了工伤保险。2021年8月30日王某在工程公司的工地作业时受伤，随即被送往医院住院治疗。2021年11月15日，工程公司向人社局提出工伤认定申请，2021年11月17日，人社局作出认定工伤决定书，认定王某所受伤害为工伤。后王某的伤情经苏州市劳动能力鉴定委员会鉴定为玖级伤残。王某就其工伤保险待遇申请仲裁，工程公司不服仲裁裁决，起诉至法院。工程公司认为，王某为工伤保险参保职工，发生工伤事故后其医疗费等应由工伤保险基金支付，不应当由公司承担。王某认为，因工程公司未在其受伤之日起一个月内为其申请工伤认定，在此期间发生工伤待遇等有关费用只能由工程公司承担。
法院经审理认为，职工发生事故伤害的，用人单位应当自事故伤害发生之日起30日内，向统筹地区社会保险行政部门提出工伤认定申请。王某于2021年8月30日受伤，但工程公司未按照规定的时限提交工伤认定申请，直至2021年11月15日才提交申请，在此期间发生的医疗费、住院伙食补助费、护理费等工伤待遇有关费用由工程公司负担。故判决工程公司支付该期间王某产生的医疗费32793.32元、住院伙食补助费150元、住院期间护理费500元。工程公司不服判决提起上诉，后二审法院驳回上诉，维持原判。
工伤认定申请时限的设置，是对法定义务人在一定时间内履行义务的要求，也是督促权利人及时行使权利、维护当事人合法权利的法定责任。用人单位负有在法定时限内申请工伤认定的义务，即便用人单位不认同工伤，而劳动者一方认为是工伤的，用人单位也有义务在30日内积极履行申报义务江南体育官网。如果未及时申报，将会承担从事故伤害之日或职业病确诊之日起到社会保险行政部门受理工伤认定申请之日期间发生的医疗费、住院伙食补助费等工伤待遇有关费用。当前，在房地产建筑领域，用人单位不及时为劳动者申报工伤的情形屡见不鲜。该案可对用人单位发出警醒，应在法定时限内申请工伤认定，如不及时申报工伤，即便缴纳工伤保险，用人单位仍需担责。亦可提醒劳动者，如用人单位未按照规定时限提出工伤认定申请的，工伤职工或者其近亲属、工会组织在事故伤害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起1年内，可直接向用人单位所在地统筹地区社会保险行政部门提出工伤认定申请，以维护劳动者的合法权益，避免超过期限后无法被认定工伤。
2021年3月，秦某与潘某签订农村建房施工合同，约定由秦某采取包工包料的方式为潘某建造房屋，合同造价为41.5万元。房屋建造完成后，潘某认为秦某建造的房屋存在质量问题，尚余18.5万元未予支付。双方长期协商无果，秦某无奈向法院提起了诉讼。
案件审理初期，因双方均坚持己见、互不相让，调解难以开展。考虑到移送鉴定的时间和诉讼成本，为减少当事人诉累，常熟市人民法院坚持能动司法，主动邀请常熟市代表、江苏金土木建设集团华夏工程有限公司项目经理夏岳明一同前往现场开展勘查和调解工作。经过现场勘察，夏岳明作为建筑行业专业人士，在仔细查看后，确认该房屋建造虽存在瑕疵，但并无严重质量问题和安全隐患。双方当事人认真倾听了专业意见，并对专业意见予以认可。承办法官就地组织当事人协商调解，双方达成调解合意，由被告潘某一次性支付原告秦某建房款16.5万元。后双方签署调解协议，案件得到解决。
代表与人民群众具有最紧密、最直接的天然联系。常熟市人民法院坚持能动司法，通过邀请具有建筑领域相关专业知识背景的代表参与案件勘查、调解等工作，实现了代表与人民法官优势互补、同频共振，不仅提升了案件办理的专业性、增加了实质化解的可能性，而且为当事人提供了多方式、低成本、高效率的多元化纠纷解决途径，满足了人民群众多元化纠纷解决需求，有利于从源头上化解社会矛盾、维护社会稳定、促进社会和谐。
2013年8月，房地产公司作为借款人、甲方，信托公司作为人、乙方，签署《借款合同》，约定：房地产公司因开发楼盘需要向信托公司申请借款，借款金额为3亿元，借款期限为两年，房地产公司将待开发楼盘的土地使用权作为抵押担保。后信托公司实际支付了借款，房地产公司与建设公司签订了施工合同，将楼盘的施工工程发包给建设公司。
后房地产公司因经营困难破产，在债权人会议上，破产管理人认定建设公司对房地产公司享有的建设工程优先权债权为8300余万元，认定信托公司对房地产公司享有的担保债权为4.2亿余元。信托公司主张其享有的抵押担保债权应优先于建设公司的建设工程优先债权，但管理人不予认可。信托公司遂将房地产公司、建设公司诉至法院，要求确认其抵押合同项下对房地产公司享有的抵押债权优先于建设公司对房地产公司享有的建设工程价款债权受偿。
审理中，信托公司向法院提交了承诺函一份，载明建设公司即承包人同意放弃其为房地产公司开发楼盘应得工程款优先受偿的权利，承诺函加盖了房地产公司、建设公司的公章。建设公司对该承诺函上的公章真实性存疑，向法院申请司法鉴定。经鉴定，该承诺函上的公章与建设公司和房地产公司签订的施工合同及其他数份合同中的建设公司的盖章非同一印章形成。
法院经审理认为，信托公司提供的承诺函上加盖的印章经鉴定与各方确认的样本并不一致。且信托公司未能提供建设公司使用过该枚印章的证据，也不能陈述承诺函形成、盖章的具体经过，法院亦无法审查签约人在盖章时有无代表权或者代理权，信托公司应当承担举证不能的法律后果，故该承诺函对建设公司不发生效力。此外，房地产公司就案涉楼盘开发工程欠付建设公司大额工程款，建设公司亦因该工程涉诉案件众多、标的额较大，综合考虑建设公司的执行案件情况、实际履行能力等因素，如其放弃建设工程价款优先受偿权，势必会影响其整体的清偿能力，影响建筑工人工资支付，损害建筑工人利益。故即便承诺函上加盖印章系建设公司所为，其放弃或限制建设工程价款优先受偿权的约定应为无效。综上江南体育官网，法院最终判决驳回信托公司的诉讼请求。一审判决后，各方当事人均未上诉，案件已生效。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十二条规定，发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益江南体育官网，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。建设工程价款债权的实现情况，会直接决定承包人的责任财产情况。承包人的责任财产不仅是对外承担民事责任的基础，也是对内承担工资等债务的基础。如果承包人与发包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，导致其工程价款债权不能实现，进而造成其资产负债状况恶化，以至于不能支付建筑工人的工资，则该放弃或者限制建设工程价款优先受偿权的行为就违背了法律上设立建设工程价款优先受偿权制度的本意。在此情况下，承包人与发包人关于放弃或者限制建设工程价款优先受偿权的约定无效。
2022年8月，常熟市某房地产置业有限责任公司擅自改造小区联排别墅的南侧绿地和道路，扩大了场地面积，改变了道路原有位置和尺寸，道路由原2.5米缩小至1.5米，致使部分绿化区域成为别墅区业主专有区域。该小区联排别墅一共121户，其中涉及道路、绿地改造的有103户。
该房地产置业公司的上述行为违反了《物业管理条例》第二十七条规定“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”
依据《物业管理条例》第五十七条规定“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”
此案中，住宅小区物业共用部分、共用设施设备为小区业主共同资产，该建设单位未经业主大会同意，擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，致使成为部分业主专有，违反了物业管理相关法律法规，损害了全体业主共同利益，严重影响了社区环境的和谐稳定江南体育官网。住建部门也将进一步加强住宅小区内的执法监督工作，深入推进物业管理区域内的法治化进程，强化执法示范和警示教育作用，保障居民合法权益。
2024年4月2日，市住建局调查发现某房产公司在将某地块住宅用房项目及人防工程项目整体发包给南通某建筑公司的情况下，将其中的外墙涂料工程肢解发包给无锡某工程公司。对此行为市住建局于4月15日对该房产公司予以立案调查。
经查，该地块住宅用房项目及人防工程于2021年4月27日领取施工许可证，于2023年5月9日完成竣工验收备案。2021年4月20日，该房产公司与南通某建筑公司签订《建设工程合同施工合同》，合同约定工程造价为25023万元，由南通某建筑公司负责地块住宅用房项目及人防工程总承包施工。但在实际施工过程中，该房产公司将上述工程中的外墙涂料肢解发包给无锡某工程公司，双方于2022年7月21日签订《常熟项目（地块编号：2020A－***）外墙涂料工程施工合同》，约定合同价格为7165371.56元。汤某某为房产公司负责项目负责人。
针对该房产公司将住宅用房项目及人防工程中的外墙涂料进行肢解发包的行为，住建局于2024年5月21日分别对该房产公司作出罚款叁万柒仟贰佰伍拾玖元整的行政处罚、以及对单位直接负责的主管人员汤某某作出罚款壹仟玖佰叁拾柒元整的行政处罚。
罚则：《建设工程质量管理条例》第五十五条规定“违反本条例规定，建设单位将建设工程肢解发包的，责令改正，处工程合同价款0.5%以上1%以下的罚款；对全部或者部分使用国有资金的项目，并可以暂停项目执行或者暂停资金拨付。”及第七十三条规定“依照本条例规定，给予单位罚款处罚的，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额5%以上10%以下的罚款。”