江南体育官网中国的房地产市场从2003年起开始升温，2006、2007进入顶峰并持续不减，无论是商业地产还是住宅地产，除了销售数量异常火爆外，销售市场亦从一 线城市扩大至二、三线城市江南体育官网，销售势头有增无减。数量的增加，势必会影响到销售细节诸多问题的产生，当然成熟的房产开发企业经过多年的经验积累，已经设置了 销售风险预防的机制，但随着国家的宏观调控和政策的不断变化，也会产生新的销售风险。伯方房产部的律师团队，在总结以往销售环节容易发生之法律风险的基础 上，综合自身经验，支招房产销售细节的法律处理，希望能给予房产企业些许帮助。
随着房产市场的高温不断，房产也从原来的居住、商住用用途，逐渐转向投资用途，资金和经济结构不断向房地产行业靠拢，这种急剧集中的经济模式，势必会影响 到国家整个经济产业的布局，因此国家多次进地产调控，从比例、社保、限价等等方面着手控制。政策不比法律规定，是国内特有的一种制度，但由于政策 的不确定性和变化性，会直接影响购房者的购买意愿，或者影响到正式合同的签署与房款的收支。而且这种影响也可能直接导致已经签署的《商品房买卖合同》单方 解除，合同解除会带给房产开发企业资金回收问题，同时面临复杂的解除流程，更不排除因为解除而带来的法律诉讼。因此，房产开发企业应当在“宏观调控”的政 策上注意一下细节：
①敏感预测调控政策趋势，及时通告销售团队，销售团队应当审查购房者的购买条件、预测可能出现的风险；
③将统筹归类的内容，由公司法务或者外聘律师落实在房屋销售合同中，解释于购房者，达成购买双方真实意思表示；
广告宣传与图册是房产销售过程中必不可少的，广告的形式也是多种多样，视频、报道等等，这些广告的宣传可能促使购房者是否购房。而宣传图册中则包含房屋设 计、结构江南体育官网、面积等重要与签订合同相关的重要信息。广告宣传的不时或者过分夸大，可能在被认定为欺诈，而宣传图册中有与房屋实际情况不符的，也有可能被认定 为欺诈江南体育官网，从而导致合同的解除和损失的产生。为此，房产开发企业应当注意：
②宣传册的制作应当符合小区规划、房屋设计的图纸，并在宣传册中备注“本册只做参考，不做销售合同附件”等字样；
根据合同法及相关法律的规定，如果不属于政府限价范围内的房屋，房屋的价格是房产开发企业与购房者最终通过合意的形式确定的，因此法律不进行干涉。但是房 屋一旦被购房者作为一种投资产品，房产企业单方降低价格，会让投资购房者认为房屋贬值，从而要求补差价或者退房，此时间在北京、上海、杭州等城市也是沸沸 扬扬，甚至发生械斗。那么房产企业在处理房屋降价时应当注意什么细节呢？
①房屋买卖合同中，应当约定房屋的价格为确定价格，此套房屋或者其他房屋的价格的调整为房产企业自由行为，均不做任何的补价处理；
③如果发生群体性事件，导致房产企业工作、生产、营业无法进行的，涉嫌治安管理或刑事烦催的，应当由国家司法机关介入处理。
房屋修建完成后不是直接可以销售的，取得预售许可证方可合法销售，而且我国房产不允许销售“楼花”。但是房产企业也考虑到融资压力，希望能尽快销售变现， 所以就出现了“意向金”、“诚意金”等多种形式的预收款项，也出现了在未取得预售许可证的情况下签订《认购书》从而销售的情形，那么这种作法是否妥当？
①“意向金”和“诚意金”性质上属于“订金”的性质，是购房者预定房屋的款项，这个款项的性质并非合同成立性质的担保“定金”，所以一旦房产企业未与购房者签订合同，那么应当全额无息退还购房者这个款项；
②如果在未取得预售许可证的情况下，房产开发企业与购房者签订了《认购书》，并收取了“定金”，那么一旦购房者不再购买，那么可能涉及到“定金”需要全额退还。
目前《商品房买卖合同》实行网上签约，而且合同的版本都是房管局的示范文本，对于“收楼条件”约定的内容比较苛刻。比如广州市的示范文本，也就是网签文本 约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、 人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明 文件。但是实践中，却常常因为这些文件由于行政机关的审批问题，而暂时没有取得，但房产的交付时间却已经带来，如何处理呢？
①网签的《商品房买卖合同》虽然是固定的版本，不可以进行修改，但可以制作补充协议，予以完善，关于房屋交付的时间问题，可以按照市场规则确定适合的交房时间；
②关于房屋交付时涉及的相关证件，在补充协议中，可以设定将行政审批证件设置为一个要件，如果行政审批手续未完成或者迟延，那么时间可以延长；
由于设计变更、规划变更，或者施工工艺的问题，出现房屋面积差是个普遍问题。屋顶阳台、阁楼等面积问题，可能设计赠送面积等等问题，也都属于一个销售环节的具体技巧处理问题。
①房屋出售时不禁止按套计价，因此可以在补充协议中约定按套计价，也就是我们通常说的一口价，面积发生争议容易解决；
②屋顶阳台、阁楼等赠送面积问题，由于属于附属设施，具有一定的使用功能，不建议计算在房屋面积价格中，但房屋正常面积的单价可以增加。
经过近10年的房产市场洗刷，之前经常出现的延迟交楼及办证的问题，基本上已经大范围减少了，但也难免因为工程建设、规划变更、设计变更等不可控的因素而出现江南体育官网，对于这两类问题，我们认为法律解决的方式如下：
房产开发企业，一般都是作为发包人而有建设企业进行承建，所以对于房产质量的控制问题，属于一个建筑工程领域的专业化问题。但是目前市场上仍然出现因为房产质量问题，导致业主投诉、不收楼，产生逾期交楼的违约责任，在法律我们认为的解决方案如下：
①与建筑企业签订的建设工程施工合同，其中房屋质量保证金期限必须按照国家规定约定，尤其是装修合同中，关于重要部分，比如防水、安装等，一定要约定保证金的期限和比例；
②收楼过程中出现的质量问题，应当及时解决，避免引发业主强烈意见，在处理质量问题后，及时签署收楼文件；
③收楼后出现质量问题，亦应当及时予以处理，并寻求质量原因，可能属于建筑企业的责任，可以通过扣发保证金的形式维护权益。
8律问题，亦是涉及到房产销售环节的关键问题，当让法律的处理方式只是一种预防和补救。其实作为我们房产企业，更应当注重的是购房者购房的客户 体验，随着进入互联网的时代，更多更好的销售服务被认同江南体育官网，更强更广的信息被传报，在加强销售环节管理和销售服务管理的基础上，重视销售的法律处理，将增强 房产企业的核心竞争力，创造更好的销售口碑，打造房产品牌以及房产销售品牌。