江南体育官网各种质疑怀疑不断——统计局数据有假么？11.7万亿到底是惨还是不惨？这是不是销售的底部？总量数据拆分后又有何秘密？

　　横向对比看，不妨拿房地产与这2年中国最火的行业比如汽车行业PK。比如2022年中国汽车制造业才实现9.3万亿，而2023年预计9.7万亿左右。

　　2年约7万亿就没了，相当于2年跌落了中国汽车行业一年80%的总销量，这是绝对值的“失去”。相对值看，2年跌落了36%，而实际跌幅甚至超过了40%（核心在于房地产11.7万亿是有水分的。）销售额是超跌，销售面积也是一样！

　　幸亏2023上半年“小阳春”冲了一波江南体育官网，幸亏2023年下半年最猛救市刺激了一下销量，还幸亏工抵房又贡献了一批销量（这也是为何爆雷房企2023年还有700亿，800亿销售额的原因之一），否则2023年房地产销售数据会更惨一些。

　　对接受房产的受让方而言，这是不得已而接受的销售，并非真正意义的销售。而在如今现金流极度紧张且后续无望的格局下，工抵房的占比预计不低。老潘朋友圈一位20强房企

　　一个是国家统计局数据显示：2023年商品房销售额11.7万亿，同比下降6.5%。另一个数据是研究机构统计的百强销售数据，比如中指数据百强2023年销售额同比下降17.3%

　　整体来看，今天销售数据已经不再与融资直接挂钩关联，今天的百强销售数据也更线%，相对更有信服力，更接近地产人的一线体感。事实上，不仅仅是百强销售额，头部房企三强保利、万科，中海2023年销售额看

　　在行业下行时，在客户百般挑剔时，就连头部三强，连央企头部都下浮平均值超6.5%，全国房企销售平均下滑6.5%，显然是不合逻辑的。

　　而根据统计局2023年房地产销售数据：一方面，销售面积11.2万平米算是同比下降8.5%，另一方面销售额则是同比下降6.5%。放在一起看，显然，销售额比销售面积下降得少。

　　这背后的核心在于2023年一二线城市的房屋销售量比重增加了，核心城市核心区位的房屋销售量比重增加了。

　　总结下来，就是房地产结构性销售供货之变引起的房价上涨。核心在于2023年整个楼市处于下行和销售流速不确定性，大中型房企无论投资拿地，新开工面积、新供货

　　而这些“好城市，好地段”的2023年供货销售比重的提升，这也导致房地产2023年销售均价提升，就合乎逻辑了。

　　但实质是，整个城市的房价几乎都在下降。比如统计局公布2023年12月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%，其中，北京江南体育官网、上海、广州和深圳分别下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。

　　全年看，众多城市房价堪称暴跌，比如从2021年顶峰看，即使房价最坚挺最有产业支撑的深圳楼市二手房，学位房乃至不少郊区房甚至超跌50%，而城市核心南山后海楼盘也是照样下降30%到40%。

　　如何更简约评价2023年，2024年楼市？老潘通俗总结为两句线年中国楼市进入了典型的“双11”时代江南体育官网。

　　即销售额11.7万亿，销售面积11.2亿平米，妥妥的“双11”时代。2024年中国房地产会如何走向了？

　　目前2024年预计继续下行筑底，预计整个房地产销售大概率从“双11时代”进入“双10”时代。即2024年

　　其一，从这一轮调控的底层逻辑看，这一轮的调整不是“周期型”，而是“趋势型江南体育官网，行业改革型”的调整。

　　这一轮的调整周期会更长，目前相对乐观的预判是至少3到5年。其二，从这一轮调整的差异点看，以前是单发病，这一次是多发系统病。

　　等持续大幅度下行。这与之前2008年，2013年，2018年的楼市复苏前的“病症”不一样，因为上几轮都是销售端显著下行（单发症），但投资，拿地、新开工虽有所下行，但并没有受到重创，而且上几轮外部经济基本面都处于GDP中高速增长上行阶段，但这一轮2021年调整期既有经济基本面中低速增长乏力，又有房地产“多发系统病”重症在身，比如

　　土地出让金我们看到近3年从8.7万亿到6.6万亿再到2023年的4万多亿左右。住宅新开工面积从过去的16.7亿平米到2023年6.9万亿。

　　所以这一轮房地产复苏需要从前端投资拿地、新开工面积再到销售的全链条，全模块筑底，反转，复苏，这个周期必然比过去更长，难度更高。毕竟这一轮改革性的、趋势性的调整是深刻的，系统的，全局的，是楼市多发症、并发症，综合征，这也注定这一轮

　　同样也注定：2024年楼市很难在2023年小幅度下行后就能迅速筑底反弹，这个概率非常低。其三，2024年房地产销售也大概率不会继续第二幅下行探底，但小幅度下滑的趋势和惯性依旧存在。为何预期2024年会适当下滑进入双10时代？

　　百强房企销售额2022年已经大幅下跌40%，而2023年下跌17.3%，跌幅在收窄。整体两年跌幅的“坑”，已是个深坑，已经算是硬着陆，所以预期2024年继续大幅度下滑可能性是非常低，而小幅下跌盘整才是大概率。

　　一些研究机构也表达了这个预期，比如中指院中性预期是2024年下跌4.9%，而摩根斯坦利预计下跌10%。

　　脉冲式政策，脉冲式刺激效应在2024年继续上演。毕竟大幅度下行时都没有重大刺激政策出台，那么2024年市场销售逐步企稳的背景下，再出台超级大招救市的必要性就不大了。整体而言，2024年全年预期

　　预计2024年一季度叠加积极救市政策和23年金九银十的“缺课和需求后延”，那么2024年一季度预期有一个较小的“小阳春”，但热度和幅度肯定不如2023年大阳春。（对比2023年的高开低

　　更多期许还是在2024年下半年，随着经济“先破后立”、“以进促稳”8字方针效应释放，2024年房地产销售能够适度恢复正常，不再下行甚至适度向上，就是一个期许了。事实上，刚过去的2024年1月上半月，全国重点50城新房销售面积同比下降超三成江南体育官网，市场活跃度依旧不足。而后期叠加2

　　其三，要让房地产中短期企稳复苏，核心不只是销售额企稳，而在于政策导向下的“楼市预期”何时得到实质性修复和企稳，也具体体现在“供需双端修复，必须到位，否则楼市企稳，就是昙花一现。”即楼市需求端老百姓收入，经济基本面整体修复向上，供给端“房企拿地，投资强度，新开工面积，以及竣工面积提升。两者企稳走强